Combien vaut mon terrain ?
Un promoteur immobilier, la plupart du temps, démolira les constructions éventuellement existantes sur votre terrain pour y construire son programme immobilier (Immeubles collectifs, lotissement, etc...).
Le promoteur immobilier gagne sa vie en vendant des logements, et donc des m² habitables. Plus votre bien immobilier lui permettra de construire des m², plus il sera valorisé!
Combien de temps ça prend ?
Le point de départ des délais est la signature d'une Promesse de vente avec le promoteur. Cette promesse sera assortie de conditions suspensives.
"Mais chaque dossier est unique et plusieurs solutions sont possibles."
Le délai peut varier entre 12 et 15 mois.
Planning prévisionnel généralement constaté:
- signature de la promesse mois "M"
- sondage de sol et diagnostic pollutions (des sols et amiante) "M+3"
- montage du permis de construire "M+4"
- instruction du permis "M+8" (plus si cas particulier type ABF)
- purge du permis de construire "M+11"
- acquisition "M+12" (dans la cas d'une vente en bloc)
- acquisition "M+15" (dans un cas classique)
Ces délais peuvent légèrement changer pour des raisons non maîtrisées, type instruction de permis plus longue, recours, études spécifiques, etc.
Quelles sont les conditions suspensives ?
Quoi qu'il arrive, un Promoteur achètera toujours sous conditions suspensives. Elles permettent de valider certaines étapes.
C'est aussi ce qui lui garantit la faisabilité du projet.
Les conditions suspensives sont les suivantes :
- conditions usuelles (droit de préemption, propriété trentenaire, etc...)
- condition de nature des sols et du sous-sol (permettant des fondations superficielles et non spéciales, plus coûteuses)
- condition de pollution des sols et amiante
- condition d'obtention de permis de construire purgé de tout recours
- Une condition de "remembrement" dans le cadre d'un projet d'ensemble avec les terrains voisins
Qu'est-ce qu'un PLU ?
Le PLU, ou Plan Local d'Urbanisme, est le document qui fixe les règles d'urbanisme d'une commune et les règles de constructibilité de votre parcelle de terrain.
Hauteur, emprise au sol du futur bâtiment, type de construction autorisée, etc... c'est sur cette base que l'architecte va définir la capacité constructible de votre terrain.
"Les règles sont les mêmes pour tout le monde"
Qu'est-ce qu'un recours ?
Bien souvent le promoteur conditionnera l'acquisition de votre terrain à la "purge" du permis de construire.
Cette purge concerne principalement ce que l'on appelle le "recours des tiers":
Le permis de construire en poche, le promoteur a l'obligation légale d'afficher à l'aide d'un panneau sur votre site et durant 2 mois les informations relatives au projet.
Cette obligation permet aux riverains de s'informer sur la construction à venir, et, le cas échéant, de s'y opposer s'ils considèrent qu'ils en subissent un préjudice légitime.
S'agissant du retrait administratif, le permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de l'obtention.
Voilà pourquoi la durée liée à la "purge" du permis de construire est habituellement de 3 mois.
Qu'est-ce qu'une SDP ?
La SDP, ou Surface de Plancher, représente le nombre de m² que le promoteur prévoit de construire sur votre terrain. Ce nombre de m² varie en fonction de la taille de votre terrain et des règles du PLU associés au secteur dans lequel il se trouve. Ce nombre de m² peut évoluer grandement selon si votre terrain se situe en pleine nature ou en plein centre-ville!
Enfin, il est important de noter que le projet dans son ensemble, et donc la SDP, devra dans tous les cas faire l'objet d'une validation de la ville sous la forme d'un permis de construire.
